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集中供地新政落地前夜:房企抢收拼速度

3月19日,新力溢价11.42%竞得无锡经开区四院东地块,华润置地溢价5.88%斩获无锡学院西地块。至此,无锡开年后的首场土拍落下帷幕。

上述两宗地块均在3月17日挂牌出让,但因在开拍后60秒内触顶限价而转入摇号环节,并于3月19日公布结果。同日出让的还包括梁溪区北塘、滨湖区渔港、惠山区洛社等地块,共吸引96家房企报名。其中,经开地块共有61家房企报名,创下无锡土拍历史记录;梁溪区地块拉锯2个小时,最终以溢价率33.96%成交;滨湖渔港地块为该片区地王。

无锡为22城“两集中”供地的试点城市之一,多家房企在新政落地前争相抢收。近日,东莞、佛山、郑州等城市均出现抢收行情,推动土地市场成交火热。

买地大军中,“三道红线”中黄绿档房企出镜率极高。中指研究院的《2021年1-2月中国房企拿地排行榜》显示,拿地金额前十名的房企中,绿城中国、招商蛇口、保利集团、融创中国、万科、滨江集团、华润置地等七家企业为黄绿档企业。

“黄绿档房企资金面更宽裕,财务更稳健,在资金流动性上更具优势。这些企业遇到优质地块可以根据自身情况积极补仓,发挥空间更大。”3月18日,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者分析道,未来黄绿档企业抢地的现象或将持续。

土地溢价率创新高

“两集中”供地新政尚未正式执行,但政策影响已在土拍市场显现。

2月18日,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”:一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

此后,青岛、天津和郑州等地陆续发文表示将跟进。新规正式执行之前,多家企业提前囤地,在尚未跟进的试点城市或未纳入试点的城市拿地,土地市场“小阳春”如约而至。

3月19日,金地集团经过47轮竞价斩获佛山市北滘镇群力围片区商住用地,溢价率为44.5%;3月17日,温州瓯海区景山街道出让1宗商住地,中梁控股经过105轮竞价竞得地块,溢价率49.78%;3月16日,万科以最高限价32亿元+17%配建面积竞得东莞虎门商住地块,可售楼面价为28797元/平方米,刷新东莞楼面价纪录。

受热点二三城市多宗土地高溢价成交影响,克而瑞研究中心重点监测城市的土地成交溢价率再度上涨,平均溢价率达25%,创下近一年以来的周度新高。其中,二线城市溢价率超过20%;三四线城市平均溢价率高达35%。

拿地机会减少的预期下,优质地块反而会获得更高的市场关注度。克而瑞数据显示,热点三线城市高溢价地块成交幅数明显增加,2月成交溢价率延续上月的回升势头,增至16.6%,环比1月增加了3个百分点,已涨至2020年以来的最高点。

“‘两集中’供地政策要求22城一年内最多拍三地,届时众多地块集中竞拍,资本雄厚的房企更具竞争优势。因此,在政策尚未落地前,房企将抓住时机争取优质地块,成为推高土拍热潮的重要因素。”陈霄对时代周报记者表示,年初房企手头资金较为充足,亦是推动土拍的重要原因。

黄绿档房企迎“盛世年华”

3月12日,融创中国董事长孙宏斌在2020年业绩会上表示,地产行业进入了好公司和头部公司的“盛世年华”,好日子才开始。

孙宏斌认为,“两集中”供地对规模较大的头部企业拿地策略没有太大影响,对中小房企影响会更大。

“头部企业每年都有保持一定的拿地量,只是会根据出地的时间,在某一个时点在分布上会有一些调整。”孙宏斌表示,融创对市场有精准的判断,集中供地时能判断项目的优劣势,并以合适的价格拿到地块。

2020年底,融创两项指标成功达到“三道红线”政策标准,从红档降至黄档。与此同时,融创在土地市场上攻城略地,1-2月斥资144亿元拿地,在《2021年1-2月中国房企拿地排行榜》中排行第五。

多名黄绿档房企高管均表示,“两集中”制度对于“手有余粮”的企业更有优势,将适时补仓。

3月16日,越秀地产董事长兼执行董事林昭远在2020年业绩会上表示,集中供地对资金宽裕的企业优势将更明显,因此越秀地产所获得的机会将会更多一些。越秀地产将保持适度的投资强度,在集中供地的背景下可能会抓住机会进入目标城市。

“零踩线”的越秀地产,已经做好补仓计划。2020年,越秀地产在土地投资上的支出约为410亿元,2021年计划拿地金额约为520亿元,同比增加26%。

“从政策出来到现在差不多一个多月的时间,光是我们部门大大小小的会议都已经开了十几次。”3月19日,央企投拓口人士谢轮(化名)对时代周报记者表示,近期他所在的部门进行多次讨论,从政策影响、应对策略、拿地节奏、开发周期、销售节奏等方面研讨。

整体而言,部门的共识是要打速度战,趁对手在降负债的时候拿地并快速转入销售环节。此后该公司将进一步加强产品的差异化,确保在集中拿地后的集中销售环节中赢得竞争优势。

具体到投拓策略,谢轮表示,集中供地后部门对投研和投决工作将前置,对单宗土地研判的维度会更广,竞争对手的出价能力会成为重要参考。若部门城市竞争过于激烈,溢价率超出预期时果断放弃,必要时下沉至低能级城市。

来源:时代周报 

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