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买房你应该知道这些,才不会吃亏

一、买卖一手房

(一)是否有预售许可证

  到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时可能存在权属风险。

(二)土地性质

      土地性质是否为出让和使用年限是否是70年,因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期,其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

(三)是否存在抵押

   对于有抵押的房屋,买卖双方签署的房屋买卖合同是有效的,但是不能办理不动产转移登记手续(即过户)。房屋有抵押的,需要卖方明确还清该房屋剩余贷款的具体时间,以及办理解除抵押登记手续的具体时间。卖方解押所需的资金,可以是自筹,也可以是买方提供的首期款。对于买方提供首付款用于解押的,其首付款资金应专款专用或者担保支付。

   若买方直接把钱给卖方,可能会面临两种风险:

   (1)卖方不止有一笔贷款,首付款已交付,但房子的贷款仍未还清,陷入两难境地。

   (2)卖方挪用首付款:卖方并没有如约去办理解抵押手续,而是把钱用作他处,甚至会提出再给一笔房款去解抵押的无理要求。对于已抵押房屋剩余贷款金额超过房屋成交价80%的,要特别防范交易风险。

(四)房屋用途

  孩子入学购房的这点要特别慎,现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓,公寓能否作为学区房,目前教育部门也没有明确的答复

(五)物业合同

  在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,很多小区业主和物业之间产生很多纠纷,所以建议核查物业合同。

(六)车库和地下室或者阁楼

  开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同。要看规划是否是车库,否则可能遇到不能办证情形。

(七)面积

   可以在合同签订时直接约定面积,明确约定超过多少不再付费。

(八)贷款

   先行查询个人信用或者合同约定清楚,因无法贷款可以解除合同

(九)逾期或者赔偿

       双方合同中违约赔偿金额是否对等的。

(十)交房

  合同应明确约定验房交房的条件,如有单体验收、综合验收还是竣工验收备案,还有消防验收等等。

(十一)小区公共区域和公共部位的约定

   合同中明确小区公共区域和公共部位产权

(十二)对各类设施的约定

    燃气、宽带等设施,要求开发商让几家经营商进入小区。

(十三)合同附件

   应包含四个附件,即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度,还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。使用准确的数字和具体的描述来表示其内容。如:“精装修”要达到什么装修效果。行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以明确一些模糊概念,修正主合同中的不合理条款。


二、买卖二手房

(一)房屋权属关系

房屋权利人是卖方,同时有婚姻关系的,应由夫妻双方签字

(二)是否设立了居住权  

 根据民法典,设立居住权的,可能存在买了不能住的情形。

(三)在出售前是否已出租给他人

  一般情况下,买卖不破租赁,同样存在能存在买了不能住的情形。

(四) 在出售时是否存在法院查封登记或者抵押的情形

 同一手房一致。

(五)学区功能是否已经使用

   在购买前,可以到区域派出所查询房屋户口信息;核实该房产学位的具体使用情况;交易后户口能够顺利迁出;最好在房屋买卖合同中要求卖方作出承诺,承诺入学名额未被占用,并设置违约金条款。

(六)是否已被办理了户口地址登记

   避免不能落户。

(七)税费问题

  签约前双方一定要计算清楚,对相关情况做个明确约定或承诺,并写进合同里,以免引起纠纷。

(八)物业维修基金更名

  如果物业维修基金没法更名,后续就没法使用。为了防止出现这种情况,一定要在结清尾款前,将物业维修基金过到自己名下。

(九)物管费用是否存在拖欠情况
   购房时一定要核实清楚是否拖欠物业费,要求原房主在交房前全部结清,也可以保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付。

(十)要明确过户时间
   买房需明确约定过户的具体时间,并且把逾期过户的处理方式约定清楚,比如违约金。

(十一)其他
     签订合同时,建议请专业律师协助。

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