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社科院:24城房价上涨租金下跌 地产泡沫风险增加

5月27日,中国社科院财经战略研究院发布的纬房指数(基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数)报告显示,4月,以一二线城市为主的核心城市房价快速回升,但同时住房租金出现较快下降。如果按一般的分析逻辑,租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险在增加。对于市场风险是否可控,报告分析认为,还要看下半年走势。

京津冀房价“填谷”式上涨

4月,全国核心城市房价出现较快回升。据纬房指数报告显示,24个核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价,但是仍低于2018年的房价水平。

而从各大城市群来看,长三角、京津冀房价反弹相对较快。与3月相比,4月纬房长三角指数上涨0.78%,京津冀指数上涨0.67%,粤港澳大湾区指数上涨0.55%。

对于京津冀房价反弹相对较快,中国社科院纬房指数研究小组认为,京津冀房价经历了2017年来持续低迷,沉寂时间较长,当前属于正常的市场“填谷”效应。

不过,值得关注的是,核心城市住房租金较快下降。纬房租金指数显示,22个核心城市近2个月住房租金出现较快下降,与房价走势形成背离。4月,纬房租金核心指数为102.6点,环比下降0.57%,同比下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华对此分析认为,按一般的分析逻辑,租金下跌房价上涨,表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控,还要看2020年下半年的房价和租金走势。

预期城市分化态势延续到下半年

需要注意的是,由于受疫情的影响2月交易异常,导致3月环比指数失真。但3月以下市场基本恢复,4月环比指数已经能够较好反映市场真实走势。

报告显示,4月北上广深四个一线城市房价环比均出现上涨。其中深圳、上海、北京的环比涨幅均在1%以上,涨速相对较快,其中北京房价在沉寂3年以来,首度出现较快上涨。广州环比上涨0.17%,市场相对平稳。

从同比来看,4月深圳、上海房价均高于一年前的水平,但从北京、广州房价仍低于一年前的水平。

在二线城市中,不论从环比还是同比,房价有涨有跌,成都、宁波、南京房价环比上涨较快,均超过13%。而武汉、哈尔滨近一个月市场较为疲软。从同比来看,南通、宁波、东莞上涨均超10%。济南、青岛、天津在近一年市场稳中有降。

对此,纬房指数研究小组认为,4月一线城市房价上涨相对较快,这与经济下滑背景下,市场避险意识增加有一定关联。但由于内外部经济环境相对较差,宏观经济增长乏力,部分一线城市房价的较快上涨可能不具备可持续性。而二线城市虽然短期以上涨为主,但持续上涨能力也不足。

与一二线城市房价整体上涨不同,三四线城市房价呈现微跌趋势,对此纬房指数研究小组预计,这种城市分化态势将会延续到2020年下半年。

来源:新京报

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